פסק-דין בתיק ע"א 45003-08-10

לפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט מנחם קליין), שניתן בתא"מ 30531/08, ביום 06.06.10, במסגרתו נדחתה תביעת המערערת והתקבלה חלקית התביעה שכנגד שהגיש המשיב (שני ההליכים נוהלו בסדר דין מהיר), והמערערת חוייבה לשלם למשיב סך של 18,214 ש"ח בגין תשלומי ארנונה, סך של 2,928 ש"ח בגין דמי שכירות לחודש דצמבר 2006, וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא

1.         ביום 14.05.06 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות, לפיו שכרה המערערת, זינקום סחר בע"מ (להלן: "המערערת" או "השוכרת") מהמשיב, ניסים חלפון (להלן: "המשיב" או "המשכיר") נכס עסקי (להלן: "הנכס" או "המושכר") לתקופה של 12 חודשים, וזאת מיום 01.04.06 ועד ליום 31.03.07 (להלן: "תקופת השכירות המקורית").

על פי ההסכם התחייבה השוכרת (המערערת) לשלם את מסי הארנונה, באמצעות המשכיר (המשיב), כאשר לשם הבטחת התשלום הפקידה המערערת בידי המשיב 8 המחאות דחויות בסך של 1,600 ש"ח כל אחת.

2.         לאחר שקיבלה את החזקה במושכר, התברר למערערת כי מצבו רעוע וכי הוא אינו מוגן מפני פריצות. משפנייתה למשיב לתקן את הליקויים נענתה בשלילה, ביטלה המערערת את ההמחאות שמסרה למשיב בגין דמי השכירות (יודגש כי ההמחאות בגין הארנונה לא בוטלו).

3.         בהמשך הוסכם בין הצדדים כי המושכר יפונה ביום 31.12.06, דהיינו שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות המקורית. המערערת מסרה למשיב המחאות חלופיות עבור דמי השכירות לחודשים אוקטובר - נובמבר 2006, כאשר בגין דמי שכירות לחודש האחרון - חודש  דצמבר 2006, סך בשקלים השווה ל- 600 דולר שולם במזומן. בנוסף, הוסכם כי המערערת לא תחוייב בדמי שכירות וארנונה בגין התקופה בה בוטל ההסכם, דהיינו חודשים ינואר - מרץ 2007.

אין חולק כי אין כל ראיה בכתב לגבי ההסכמות הנ"ל לפינוי מוקדם של המושכר.

4.         לאחר פינוי המושכר, גילתה המערערת כי בספריי העירייה היא נרשמה כ"מחזיק" לגבי התקופה שמיום 01.10.06 ועד ליום 31.03.07, ועל כן חוייבה בארנונה עבור תקופה זו, כל זאת לטענתה, בניגוד להסכם, לפיו כאמור, הארנונה אמורה להשתלם ע"י המשיב, באמצעות השיקים הדחויים שקיבל לשם כך, וכי מהמועד בו ביקשה המערערת לקצר את תקופת השכירות, (אוקטובר 2006), לא שילם המשיב את הארנונה לעירייה.

משכך, נאלצה המערערת לשלם את כל הסכום בו חוייבה בגין ארנונה, עבור התקופה הנ"ל, בסכום מצטבר של 13,742 ש"ח, והגישה תביעה כנגד המשיב להשבת הסכום, בטענה שעל פי ההסכם המשיב הוא שהתחייב לשאת בתשלומי הארנונה - זו התביעה נשוא הערעור.

5.         מנגד, טען המשיב, כי ייעוד הנכס שונה על ידי המחזיק הקודם בנכס [מר שלמה זינו, שהוא קרוב משפחה של מנכ"ל המערערת], ועל כן הועלה גם תעריף הארנונה, והוא נאלץ לשלם לעירייה ארנונה מיום 01.04.06 - מועד תחילת השכירות על ידי המערערת - סך של 49,352 ש"ח לפי תעריף הארנונה הגבוה לאחר ששונה סיווג הנכס. בנוסף, טען המשיב כי המערערת נותרה חייבת דמי שכירות עבור חודשים דצמבר 2006 - מרץ 2007, וכן חוב חשמל בגין תקופה זו בסך 5,177 ש"ח, ובסה"כ סך 65,437 ש"ח - זה סכום התביעה שכנגד  שהוגשה על ידי המשיב - גם היא נשוא הערעור.

6.         בית משפט קמא ציין כי אין מחלוקת בין הצדדים כי המערערת התחייבה לשלם את תשלומי הארנונה בתקופת השכירות, ולשם כך העבירה אף המחאות נפרדות מההמחאות עבור דמי השכירות (בהתאם לסעיף 11.5 להסכם), וסבר כי כוונת הצדדים והפרשנות הנכונה של ההסכם הינה כי המשיב " היווה רק צינור להעברת תשלומי הארנונה לידי העירייה ותו לא. לו הכוונה הייתה כי תשלומים אלה יושתו על הנתבע - אזי נוסח הסעיף היה משתנה ודאי לכך ש'תשלומי הארנונה ישולמו על חשבון המשכיר והם כלולים בדמי השכירות'". בית המשפט הסיק שלא לכך התכוונו הצדדים, ולכן קבע כי יש להשית על המערערת את חובות הארנונה לגבי התקופה בה הנכס היה בחזקתה. על קביעה זו לא הוגש ערעור, והמחלוקת בענין הארנונה מתמקדת למעשה רק בהתחשבנות בין הצדדים לגבי גובה הסכום שצריך לחול על המערערת.      

בית משפט קמא קיבל את טענת המערערת כי בהתאם להסכמה בעל פה בין הצדדים החזיקה בנכס מיום 01.04.06 ועד ליום 06.01.07 בלבד, ולא עד ליום 31.03.07, כפי שטען המשיב. קביעה זו, ביסס בית משפט קמא, בין היתר, על ממצאיי בדיקת פוליגרף שערכו הצדדים בהסכמה, ושלפיה נמצאה המערערת דוברת אמת והמשיב דובר שקר. לאור זאת, קבע בית משפט קמא כי על המערערת לשאת בדמי השכירות ובדמי הארנונה, לפי קביעת העירייה, בגין התקופה הנ"ל בלבד.

לגבי גובה הארנונה, בית המשפט קיבל את שתי הקבלות שהציג המשיב, לפיהן הוא שילם סך של 49,352 ש"ח בגין ארנונה עבור כל תקופת השכירות על פי ההסכם, ובית המשפט קבע כי על המערערת לשאת בסכום יחסי בלבד עבור התקופה בה החזיקה בנכס, דהיינו סך של 37,014 ש"ח. מסכום זה, קבע בית המשפט, כי יש להפחית הן את סכום ההמחאות הכולל שנתנה המערערת למשיב עבור תשלומי הארנונה, שנפדו, בסך של 12,800 ש"ח, וכן סכום נוסף של 6,000 ש"ח, לגביו הציגה המערערת קבלה על תשלום לעירייה בגין תקופת ההחזקה. בסה"כ קבע ביהמ"ש כי על המערערת לשלם למשיב בגין תשלומי ארנונה סך של 18,214 ש"ח.

לגבי דמי השכירות, בית המשפט קבע כי מדובר בטענת "פרעתי" של המערערת וכי לכן נטל ההוכחה עליה. בית המשפט קבע כי המערערת הוכיחה כי אינה חבה בדמי שכירות עבור ינואר - מרץ 2007, משלא החזיקה בנכס באותה תקופה, אך מנגד קבע, כי המערערת לא הוכיחה כי שילמה את דמי השכירות בגין חודש דצמבר 2006 במזומן, כפי שטענה, וכי על כן עליה לשלם בגינם סך 2,928 ש"ח.

בית המשפט דחה את תביעת המשיב בגין חוב לחברת חשמל בהעדר קבלה על ביצוע התשלום.

לאור כל זאת, דחה בית המשפט את התביעה העיקרית של המערערת, וקיבל בחלקה את התביעה שכנגד שהגיש המשיב, תוך שחייב את המערערת לשלם לו סך של 21,142 ש"ח בגין ארנונה ויתרת דמי השכירות.

טענות הצדדים בערעור

7.         לטענת המערערת, המשיב לא הוכיח כי הסך של 49,352 ש"ח ששילם לטענתו לעירייה בגין ארנונה מתייחס לתקופת השכירות נשוא הערעור, ולטענתה, מהקבלות שהציג המשיב עולה כי מדובר על חוב ארנונה ישן, משנים קודמות. לכן, שגה בית משפט קמא כשקבע שסכום זה שולם עבור התקופה שבה החזיקה המערערת בנכס.

עוד טוענת המערערת כי שגה בית משפט כשקבע כי לא הוכח על ידה כי דמי השכירות עבור חודש דצמבר 2006 שולמו במזומן, והיה על ביהמ"ש לקבל את עדותו של מנהל  המערערת, מר ארז זינו, שלא נסתרה, ואשר לפיה הוא שילם את הסכום הנ"ל במזומן, ודי היה בכך כדי לקבל את הטענה, מה גם שממצאי הפוליגרף עולה כי הוא מהימן, גם אם לא נשאל ספציפית בעניין זה.